5100万套意味着什么呢？按我国城镇化速度，“十二五”末，城镇化水平将达到51.4%，城镇居民总人口将达到7.4亿人，以城镇户均人口3.1人计算，城镇居民将达到2.387亿户。

2.387亿住户，5100万套住房，也就是说，五年后，将有21.4%的城镇家庭，通过保障房解决住房难题。

五分之一！目标非常宏伟，前景令人鼓舞。然而，真要落到实处，还有诸多困难。具体说来，在各级政府面前，摆着三大难题。

难题之一：资金

3600万套保障房需要多少资金？我们且以2010年全国商品房平均价格5034元/平方米、全国平均造价2000元/平方米、保障房单套面积60平方米计算，这些保障房全部完工，将需要资金约4.3万亿元！

4.3万亿，或许很抽象，我们不妨回忆一下，两年前，为抗御骤然而起的全球金融危机，国家倾其全力投入的资金，也不过仅仅4万亿元！

这么一笔庞大资金的绝大部分，理应由地方政府买单。但哪个政府有这么大财力，在短短几年内筹措到这么一笔巨款呢？这些年各地政府人吃马喂，开支已经颇为吃紧，再挤出这笔钱来，非常困难。财政拿不出，可以找银行呀。可是，银行贷出以后，谁来归还？什么时间归还？也是一大难题。

有人出主意说，还可以走市场嘛。保障房建设走市场，当然也可以，但是，即使有企业愿意接手，最终总得收支平衡，略有赢余，不能让人白白贡献吧？这个条件如果满足不了，说到底还是要地方财政掏腰包，还是一笔巨款，一大难题。

难题之二：土地

3600万套保障房需要多大面积土地？这也是可以算得出来的。经过多年持续不断土地开发，各地城市能够用于商业开发的土地，已经不多。要再挤出来搞保障房，不是不可能，而是很紧张。

城区拿不出来，郊区怎么样呢？保障房建在郊区，配套搞得如何？交通是否便利？这又是不得不考虑的问题。配套不搞好，交通不便利，即使建起价格很便宜的公租房、廉租房，人家去不去呢？如果不去，这可就真是非常麻烦了。

难题之三：管理

保障房即使克服重重困难，建起来了，立那儿了，如何分配，如何管理，更是一大难题。

首先，这房到底是卖还是租，就让人大伤脑筋。从减少麻烦看，当然一卖了之，政府最为省事。但是，保障房到底卖给谁？哪些条件作为买房标准？这些标准怎样落实？怎样才能防止有人从中牟利？各地在实践中经验很少，教训很多。

前些年，一些地方曾经建了一批经济适用房。由于标准制定难，具体执行难，结果，经济房前停宝马奔驰，非常普遍。且不说发售部门有人利用权力贪污腐败，就是管理人员公正廉洁，兢兢业业，也难以防止一些人制造虚假信息购买经济房。

在法制尚不健全、信息很不透明的当下，要开出一些虚假证明，非常容易。只要骗买一套经济房，转手倒卖即可获利数十万甚至上百万！如此巨大的利益诱惑下，什么事情做不出？

或许正因如此，越来越多的地方政府已明确表示，保障房须以廉租房屋和公租房为主，只租不卖，这样，不就把那些削尖脑袋想钻空子的不法之徒，路子给堵死了吗？

确实，保障房只租不卖，这原则无疑很对。但即便如此，这么大片大片的廉租房、公租房，到底由谁来管理？怎样去管理？低收入者因为收入很低而赖账不交各种费用，管理者怎么办？大片大片由城镇低收入群体集中居住的房屋，久而久之，会会不成为城市弱势群体的另类风景，成为类似印度、巴西等国那样的城市“贫民窟”？这些都是摆在地方政府面前必须破解的难题。

保障房建设刚起步，前进路上困难重重，未可盲目乐观，掉以轻心。（詹国枢 全国政协委员、人民日报海外版原总编辑。）